受新冠疫情“黑天鹅”冲击，
2020年中国房地产市场的发展
可谓“冷热交加”。
从年初的成交量断崖式下降，
到市场复苏后市场的回暖与火热，
尽管有政策持续调控，
但在外部复杂环境影响下，
中国房地产市场的未来走势
依然不够明朗。
据相关数据显示，
2020年二手房成交量比2019年
增长了约25%。
同时不少刚需购房者也抱怨
“拿着钱却买不到合适的新房”。
那么在当前疫情尚未彻底结束、
长租公寓暴雷等复杂形势下，
大城市面临着哪些住房突出问题？
作为老百姓与房产商、投资者，
2021年应该要注意些什么？
学者简介：贾生华，浙江大学管理学院服务科学与运营管理学系教授，博士生导师，浙江大学房地产研究中心主任。研究领域：房地产市场，房地产投资，公司治理等。
本期【预见2021】专题，
我们一起来听听
研究中国房地产市场多年的“老专家”
——浙江大学管理学院教授、
浙江大学房地产研究中心主任贾生华
对中国房地产市场未来走势的思考。
关于2021年的中国房地产市场，
他提到了5个关键词。
贾生华/文
根据12月18日中央经济工作会议精神，“解决好大城市住房突出问题”是2021年的中央确定的八项重点工作任务之一。可见，国家已经把房地产政策的重心，进一步聚焦到“大城市住房突出问题”上来了，这对身处多种焦虑之中的大城市老百姓来说，应该是一个福音。然而，大城市住房突出问题很多，也很复杂，政府会有哪些新的政策和举措推出呢？同时，大城市居民在经济状况和住房问题方面差异也很大，不同类型的家庭，应该如何面对新的政策和市场环境，努力解决好自己的“住房突出”问题呢？关于这些问题的探讨，应该会成为2021年中国房地产热点话题
大城市住房突出问题首先表现为部分家庭存在住房困难，单纯依靠自身努力无法满足基本居住消费需要。因此，建立和完善住房保障体系，是城市政府的重要责任，也是现代城市治理系统的重要组成部分。根据中央部署，2021年大城市会进一步加大住房保障力度。住房保障体系的核心要素是保障对象、保障标准和保障方式。对于城市人口和家庭来说，是否有资格享受住房保障福利？可以享受的标准如何？享受的方式和途径是什么？相关办理流程和机制怎么样？这些问题还是比较复杂的。因此，政府应该不断提升办事效率，并加大政策公开和宣传力度。有关家庭应该积极关注和了解政策细节，公益性的咨询服务也需要鼓励发展。
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党的十九大报告提出，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。近年来，各级政府在培育大城市住房租赁市场方面，进行了不少试点和探索，如建立租房租赁市场信息服务和监管平台、发展长租公寓、利用集体建设用地建设租赁住房，等等。2020年12月18日中央经济工作会议提出，“要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控”。高效运转和规范发展的住房租赁市场，对大城市的新市民和流动人口的住房消费十分重要。在总结经验教训基础上，期待政府2021年在发展租赁市场方面更有作为。
住房市场供求关系长期紧张、住宅价格持续上涨，是我国大城市住房突出问题一个重要方面。在供求关系短期难以改善背景下，为了控制价格采取的“限价”措施，成为大城市新建商品住宅市场调控的“标配工具”。在限价政策作用下，新建商品住宅价格与二手房价格“倒挂”，客观上刺激和诱导购房需求释放，形成了“摇号买房”的新常态。尽管政府不断出台其它“限制性政策”打补丁，但摇号买房在大城市可能还要持续一段时间。对于有“房票”的家庭来说，倒挂的差价成为一份特别的“资格红利”，应该根据家庭经济条件，积极参与，争取“中奖”。
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在“房住不炒”背景下，政府一方面通过住房保障和租赁市场解决住房消费问题，另一方面还要抑制投资投机购房，防范化解房地产金融风险。从家庭层面看，优化住宅资产配置也应该提上议事日程。根据人民银行“2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查”报告，城镇家庭户均总资产317.9万元，其中住宅资产占比近七成。城镇家庭住房拥有率达96.0%。可见，住宅资产对于老百姓的财富管理至关重要。在新型城镇化背景下，人口和经济持续向核心城市集聚，不同城市住房市场和住宅价格分化趋势十分清晰。随着城市住宅存量不断积累，许多城市住宅市场供求关系已经发生逆转。因此，“有宅家庭”，特别是在不同城市有房子，以及有多套住宅的家庭，需要从大类配置、结构布局、收益风险权衡等角度，考虑优化家庭资产配置问题。
满足美好生活需要，推动社会经济高质量发展，是十九大提出的战略任务。大城市存在的大批“老破小”居住小区，也是制约城市人居发展的住房突出问题。中共中央十四五规划建议提出，要推进以人为核心的新型城镇化，实施城市更新行动，加强城镇老旧小区改造和社区建设。2021年，大城市老旧小区改造的力度和范围还会加大。老旧小区改造涉及方方面面的利益协调，居民应该积极参与其中，努力实现共建共享，使家庭、社区和城市共生共荣。
